¿AUTÓNOMOS Y PYMES DEBEN PAGAR EL ALQUILER DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?

Pese a que el Gobierno a aprobado una serie medidas económicas aprobadas por el Gobierno debido al estado de alarma por la crisis sanitaria del Covid-19, no se ha contemplado en ellas una de las principales problemáticas que se produce ante la suspensión de la actividad de las empresas.

En CDL – Abogados hemos recibido numerosas consultas respecto de la posibilidad de adaptar, suspender, incumplir o resolver todo tipo de contratos de tracto sucesivo. Nos estamos refiriendo, por ejemplo, a los contratos de arrendamiento y a la situación en la que se encuentran muchas empresas y autónomos que no pueden abrir sus negocios y sin embargo deben seguir pagando la renta de alquiler del local.

¿Pueden las empresas y/o autónomos dejar de pagar la renta del contrato de arrendamiento? ¿Tiene el propietario que seguir cobrando la renta? ¿Pueden incumplir los plazos de entrega ¿Pueden incumplir los plazos de entrega de, por ejemplo, de un contrato de suministro? ¿Se puede dejar de pagar las cuotas de un préstamo?

Como hemos indicado el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, no establece ninguna medida respecto de estas cuestiones.

Por ello, desde CDL – Abogados queremos informar a todas aquellas personas y empresas que se ven en una situación como las descritas de que existe un mecanismo para revisar las obligaciones y contratos en estas situaciones, se trata de la cláusula rebus sic stantibus.

La cláusula rebus sic stantibus

La cláusula rebus sic stantibus permite la revisión de las obligaciones de un contrato cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Esta cláusula no está recogida en ninguna norma, sino que ha sido construida por la doctrina y la jurisprudencia.

Por ejemplo, en el caso de un contrato de arrendamiento, se podría permitir una reducción o rebaja del importe de la renta, e incluso, en determinados casos, la suspensión temporal del pago de la misma durante un período determinado.

Para que pudiera resultar de aplicación es necesario que se aprecie de forma conjunta:

  • Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones en relación con las existentes al tiempo de su celebración.
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que suponga el derrumbe del contrato por aniquilación del equilibrio de prestaciones.
  • Que todo ello acontezca por la sobrevivencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
  • Que se carezca de otro remedio para la resolución del problema.

En CDL, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, consideramos que la aparición del COVID-19 como hecho imprevisible, podría permitir activar la cláusula rebus sic stantibussiempre que se acreditase la desproporción de las prestaciones del arrendatario. La aplicación serviría para restablecer el equilibrio entre las partes que podría ser, ya sea rebajando la renta o, incluso, establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria, de lo que se trata es de repartir el riesgo entre las partes

Nuestro consejo para aquellos que se hayan visto afectados es que intenten llegar aun acuerdo con la otra parte. En este sentido, es importante que en el momento de negociar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se detallen las razones por las que motivan su aplicación al caso concreto. Por ejemplo, retomando el ejemplo del alquiler, debería indicarse que la medida acordada se debe a la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria en la que nos encontramos de riesgo expansivo de la pandemia y a las medidas acordadas al respecto en el RD463/2020, además que la modificación o suspensión acordada dejará de aplicarse en el momento en el que el Gobierno de por finalizado el estado de alarma y el resto de restricciones.

¿Y si no hay pacto?

Ahora bien, del texto anterior parece que la única manera de aplicar la cláusula rebus sic stantibus sea mediante acuerdo de las partes implicadas, es preferible que se llegue de mutuo acuerdo a una solución, pero si el acuerdo no es posible será el Juez quien decida la modificación o la suspensión del contrato en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

 No obstante, hay contratos que prevén la imposibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus, y otros que ya prevén como actuar en situaciones de fuerza mayor, por lo tanto, es conveniente que un abogado revise el contrato y valore la posibilidad de aplicar dicha cláusula.

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