Reclamaciones por vicios ocultos

Los vicios ocultos son DEFECTOS que aparecen en el objeto comprado después del contrato de compraventa. Por ejemplo, una vivienda en la que aparecen humedades un tiempo después de haberla comprado.

Es preciso que su origen sea ANTERIOR A LA COMPRA, aunque su aparición sea posterior.

Es necesario que sea OCULTO y, por lo tanto, que no fuera conocido ni fácilmente reconocible por el comprador. Por ejemplo, en el caso de las humedades a veces se han ocultado con una capa de pintura o detrás de los muebles. Es aconsejable tomar fotografías el día de la visita, guardar el anuncio de venta o la declaración de la inmobiliaria. De esta forma podremos acreditar que no estaban a la vista y que el comprador las desconocía.

Ha de ser GRAVE, o cuando menos de cierta importancia, de modo que haga impropio el bien vendido para el fin a que se destina o bien disminuyan de tal forma su uso, que de haberlo conocido el comprador no lo había adquirido o lo habría efectuado a menor precio.

Existen diferentes opciones, que van desde exigir; el cumplimiento del contrato solicitando la reparación; la rebaja en el precio; o la resolución del contrato para aquellos casos más graves en el que el incumplimiento es esencial.

La experiencia nos dice que la opción más adecuada es realizar la reducción del precio, ésta debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría sin los defectos, por lo que en la práctica será equivalente al coste de la reparación, así como los daños y perjuicios generados. No obstante, cada caso es distinto y es necesario que un abogado especialista lo estudie a fin de determinar que opción de reclamación por vicios ocultos es la más adecuada.

Una vez obtenido un presupuesto del coste de reparación se realiza la reclamación, primero extrajudicial y, si no hay acuerdo, ante los tribunales de justicia.

En todo el territorio español en el que sea de aplicación el Código Civil, existe un plazo de caducidad para su ejercicio de seis (6) meses desde la entrega del inmueble.

En cambio, en Cataluña, es de aplicación lo dispuesto en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña y el plazo es mucho más amplio, existiendo un plazo de tres (3) años para que se manifiesten los vicios ocultos y, una vez manifestados, se dispone de un plazo de tres (3) años para ejercer las acciones derivadas de los remedios que ofrece el mismo Código Civil de Cataluña.

No obstante, hay una serie de excepciones y de requisitos en función de cada caso, por lo que es recomendable que un abogado te asesore.