A veces, después de haber comprado un inmueble los compradores se encuentran con la desagradable sorpresa de la existencia de humedades que “aparecen” después de adquirir una vivienda o local y que, por desgracia, en demasiadas ocasiones, han sido ocultadas por el vendedor mediante una capa de pintura y un poco de Pladur.
No obstante, si has comprado un piso o un local con humedades, tienes que saber que puedes reclamar por los vicios ocultos aparecidos tras la compraventa, o cómo se conoce en Catalunya, por la falta de conformidad del bien al contrato.
El saneamiento por vicios ocultos / no conformidad del bien descansa sobre el principio de buena fe que resulta defraudada cuando el inmueble no cumple con las prestaciones habituales que puede esperar el comprador del bien por su naturaleza.
¿Cuáles son los requisitos para poder reclamar por vicios ocultos?
a) Que exista una ANOMALÍA. Por ejemplo, una vivienda no tiene que tener humedades, y en el caso que las tenga, el vendedor antes de la compra tiene el deber de informarle de forma detallada.
b) Es preciso que su origen sea ANTERIOR A LA COMPRA, aunque su aparición sea posterior.
c) Es necesario que sea OCULTO y, por lo tanto, que no fuera conocido ni fácilmente reconocible por el comprador. Normalmente, en el caso de las humedades, acostumbran a descubrirse detrás de un mueble o la vivienda está recién pintada para disimularlas o se ha realizado una reforma insuficiente y provisional. No obstante, cada caso tiene sus propias circunstancias y es preciso que un abogado especialista en vicios ocultos revise su caso.
Es aconsejable tomar fotografías el día de la visita, guardar el anuncio de venta o la declaración de la inmobiliaria. De esta forma podremos acreditar que no estaban a la vista y que el comprador las desconocía.
d) Ha de ser GRAVE, o cuando menos de cierta importancia, de modo que haga impropio el bien vendido para el fin a que se destina o bien disminuyan de tal forma su uso, que de haberlo conocido el comprador no lo había adquirido o lo habría efectuado a menor precio
¿Qué vamos a reclamar?
Existen diferentes opciones, que van desde exigir; el cumplimiento del contrato solicitando la reparación; la rebaja en el precio; o la resolución del contrato para aquellos casos más graves en el que el incumplimiento es esencial. La experiencia nos dice que la opción más adecuada es realizar la reducción del precio, ésta debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría sin las humedades, por lo que en la práctica será equivalente al coste de la reparación del inmueble, así como los daños y perjuicios generados. No obstante, cada caso es distinto y es necesario que un abogado especialista lo estudie a fin de determinar que opción de reclamación por vicios ocultos es la más adecuada.
Su abogado le aconsejará que un perito realice un estudio, seguramente su abogado conoce los profesionales más adecuados.
Una vez obtenido un presupuesto del coste de reparación se realiza la reclamación, primero extrajudicial y, si no hay acuerdo, ante los tribunales de justicia.
¿Cuánto tiempo tenemos para reclamar por vicios ocultos?
Depende de la zona geográfica en la que nos encontremos variará el plazo del que disponemos para ejercer la acción por vicios ocultos.
En el caso del territorio español en el que sea de aplicación el Código Civil, existe un plazo de caducidad para su ejercicio de seis (6) meses desde la entrega del inmueble.
En cambio, en Cataluña, es de aplicación lo dispuesto en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña y el plazo es mucho más amplio, existiendo un el plazo de dos (2) años para que se manifiesten los vicios ocultos y, una vez manifestados, se dispone de un plazo de tres (3) años para ejercer las acciones derivadas de los remedios que ofrece el mismo Código Civil de Cataluña. No obstante, hay una serie de requisitos que exige la ley y entre ellos es que el comprador comunique sin dilación al vendedor la aparición de los defectos.
Si acabas de comprar un piso, casa o local y te has dado cuenta de la existencia de vicios ocultos, ya sea por humedades, aluminosis o cualquier otro defecto, no dudes en contactarnos, nuestro departamento especialista en la materia te ayudará a reclamar con éxito.
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