En primer lugar, es necesario analizar la posibilidad de que los vecinos puedan asistir a la junta de propietarios de forma telemática. Según los artículos 15 y 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la asistencia a las reuniones se considera personal y los propietarios deben reunirse al menos una vez al año. Sin embargo, en ningún momento la norma específica que estas reuniones deban ser presenciales, lo que crea un vacío legal en este aspecto.
Durante la pandemia de la COVID-19 y debido a la imposibilidad de celebrar reuniones presenciales, el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, que entró en vigor tras la finalización del estado de alarma, reguló la posibilidad de llevar a cabo reuniones virtuales y los requisitos que debían cumplirse para que fueran válidas. En particular, el artículo 3 de dicho Real Decreto permitió la celebración de reuniones de propietarios por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, siempre que se cumplieran dos requisitos: primero, que todos los propietarios tuvieran los medios necesarios, lo cual sería verificado por el administrador antes de la reunión; y segundo, que el secretario reconociera la identidad de los propietarios que asistieran a la reunión y lo registrara en el acta.
Es relevante destacar que estas disposiciones tenían vigencia hasta el 31 de diciembre de 2021 y no fueron prorrogadas por el legislador. Por lo tanto, dada la eficacia demostrada por estas reuniones virtuales y la realidad actual, es necesario reconsiderar los artículos 15 y 16 de la LPH, que han quedado obsoletos. En el fondo, aunque la LPH no menciona expresamente las reuniones virtuales, no puede considerarse que las prohíba de manera explícita o implícita.
Destaca la postura y la práctica adoptada por los Colegios de Administradores de Fincas en la aplicación de esta normativa, lo que ha facilitado en gran medida la celebración de reuniones virtuales. Estos colegios están promoviendo una reforma de la normativa que permita la realización de reuniones mixtas (presenciales para quienes deseen asistir a la oficina del administrador y virtuales para el resto).
Por lo tanto, en vista de todo esto, se debe considerar que, sin necesidad de realizar una interpretación excesivamente amplia del artículo 15 de la LPH, y especialmente después de la pandemia, se debería permitir la posibilidad de realizar reuniones en línea o virtuales si así lo decide la comunidad de propietarios. La falta de mención explícita en la norma se debe más bien a una interpretación excesivamente literal o distorsionada de sus palabras, cuando es razonablemente posible admitir que la presencia, aunque a distancia física, pueda ser virtual u online (a través de videollamadas o videoconferencias). Esto es especialmente relevante dado que estas reuniones pueden adoptar una naturaleza mixta, permitiendo la presencia física de aquellos que lo deseen y la participación virtual del resto.
No obstante, ante la falta de regulación explícita y para garantizar que las reuniones virtuales respeten los derechos de todos los propietarios y que los acuerdos adoptados sean sólidos, es necesario que, hasta que se establezca una regulación específica, se sigan al menos los requisitos establecidos en el mencionado Decreto-ley 8/2021.
En este contexto, es relevante mencionar brevemente la legislación catalana, que ya preveía la posibilidad de celebrar y asistir a reuniones de propietarios de manera virtual antes de la aparición del COVID-19, de acuerdo con lo establecido en el artículo 553-22 del Libro V del Código Civil Catalán. Dicho artículo permite que los estatutos o la junta de propietarios acuerden la asistencia por videoconferencia u otros medios de comunicación telemática similar en tiempo real. Por ello, desde una perspectiva de garantía legal y siguiendo el ejemplo de la legislación catalana, sería recomendable que antes de celebrar reuniones virtuales de forma regular, se realice una reunión en la que uno de los puntos del orden del día sea debatir la posibilidad de llevar a cabo este tipo de reuniones de manera generalizada.
Una vez despejadas las dudas sobre la posibilidad o no de asistir a la junta de vecinos de forma telemática, debemos responder a la pregunta de si el administrador puede prohibir la asistencia de esta manera. La respuesta es rotunda: no.
En el complejo entramado de una comunidad de propietarios, el administrador desempeña un papel fundamental. Su labor abarca diversas responsabilidades, todas ellas encaminadas a mantener el óptimo funcionamiento de la finca y a asegurar la satisfacción de los titulares. A continuación, se detallan las funciones específicas que recaen sobre este importante cargo, según lo establecido en el Artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal:
a) Vigilancia y Advertencias: El administrador se erige como el guardián del buen orden en la casa. Es su deber velar por el adecuado funcionamiento de las instalaciones y servicios. Ante cualquier anomalía o incumplimiento, debe emitir las pertinentes advertencias y apercibimientos a los titulares, con el fin de preservar la calidad de vida en la comunidad.
b) Planificación Financiera y Presupuestos: La preparación y presentación del plan de gastos previsibles es una tarea que requiere meticulosidad y anticipación. El administrador se encarga de este proceso, proponiendo a la Junta los recursos necesarios para afrontar los compromisos económicos. Su habilidad para prever y administrar los recursos resulta esencial para mantener la estabilidad financiera de la comunidad.
c) Conservación y Mantenimiento: La integridad y funcionalidad de la finca dependen en gran medida de las labores de conservación y entretenimiento. El administrador toma las riendas en esta área, coordinando las reparaciones y medidas que se tornen urgentes. Es imperativo que informe de inmediato al presidente o a los propietarios sobre cualquier situación que requiera atención.
d) Ejecución de Acuerdos y Gestiones Financieras: El administrador es el ejecutor de las decisiones tomadas en materia de obras. Asimismo, se encarga de los pagos y cobros que se deriven de tales acuerdos. Su responsabilidad radica en garantizar que los compromisos adquiridos se cumplan de manera eficaz y transparente.
e) Funciones Secretariales y Custodia Documental: En ocasiones, el administrador asume el rol de secretario en las juntas. Asimismo, es el depositario de la documentación comunitaria, poniéndola a disposición de los titulares cuando así se requiera. Su función es clave para asegurar la transparencia y disponibilidad de la información.
f) Otras Atribuciones Determinadas por la Junta: El administrador puede recibir otras atribuciones específicas, las cuales serán conferidas por la Junta. Esta flexibilidad en sus funciones le permite adaptarse a las necesidades cambiantes de la comunidad y contribuir de manera proactiva a su bienestar.
En resumen, no es competencia del Administrador tomar decisiones que corresponden a la Junta y, en el caso de encontrarse ante la petición de un vecino de asistir a la junta de vecinos de forma telemática, su obligación es trasladarlo a la comunidad para que esta adopte un acuerdo en un sentido u otro, pero bajo ningún concepto el administrador puede tomar la decisión por sí mismo.
La relación jurídica entre el administrador y la comunidad de propietarios se fundamenta en un mandato, lo que implica que el administrador tiene el deber fundamental de llevar a cabo la gestión encomendada. Asimismo, constituye motivo de responsabilidad el incumplimiento de estos deberes de gestión o la ejecución de acciones de manera divergente a lo encomendado, o que difiera de lo que razonablemente se esperaría. En este contexto, si la falta de diligencia por parte del administrador conlleva un perjuicio o daño a la comunidad de propietarios, esta adquiere el derecho a reclamar al profesional (es decir, al administrador) una indemnización por los perjuicios ocasionados. El plazo de prescripción para ejercer una acción de responsabilidad civil contra el administrador de la comunidad es de 15 años.
En el caso que un propietario se haya visto perjudicado al no poder asistir a la junta por decisión del administrador este podrá de cuestionar las decisiones tomadas en la comunidad de propietarios las siguientes partes siempre que esté al día en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. En caso contrario, es imperativo proceder primero a la consignación judicial de dichas cantidades. Se exceptúan los casos en los que la impugnación se base en el establecimiento o modificación de las cuotas de participación.
¿Cuál es el procedimiento para anularlos?
La impugnación de las decisiones de la comunidad de vecinos se lleva a cabo a través de los tribunales. Específicamente, se debe presentar una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se ubica la propiedad.
En estos casos, se sigue el procedimiento ordinario establecido en el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «se decidirán en el juicio ordinario, cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda».
El plazo para impugnar las decisiones de una asamblea de vecinos es de 3 meses desde la fecha en que se adoptaron. Sin embargo, la caducidad se extiende a un año cuando se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos. En el caso de los propietarios ausentes, los plazos se cuentan a partir de la recepción de la comunicación del acuerdo.